Hace un año un inversionista que vive en Bogotá compró un apartamento de 137 metros cuadrados en un edificio ubicado en el norte de Barranquilla. Su sobrino cuenta que hoy le puso el cartel de 'Se vende', que se exhibe desde el balcón del quinto piso del edificio.
Cuenta el familiar del propietario que se negocia a partir de $600 millones. Dice que está nuevo, pertenece al estrato 6, nunca ha sido habitado y al dueño no le interesa arrendarlo. 'Es que en este edificio pueden pedir por un arriendo $4.700.000 más unos $295.000 para la administración', explicó.
Este es un ejemplo de lo que sucede en una de las áreas de desarrollo urbanístico del norte de Barranquilla, zona en la que también se pueden apreciar edificios en los que en algunas de sus ventanas hay letreros con la leyenda 'Se arrienda'.
De acuerdo con María Elia Abuchaibe, gerente de Camacol Atlántico, en la ciudad ya se cubrió una demanda de personas que compraron vivienda para habitar o como inversión. Y en cuanto a la oferta de arriendos, explicó que en el norte de la capital del
Atlántico hay una competencia por los precios, señalando que 'sin duda mucha gente compra para invertir y después revender'.
Para la dirigente gremial 'está competitivo el mercado de arrendamiento', aunque no cree que exista una crisis, consideró que hay quienes prefieren sacrificar el precio del arrendamiento para evitar que el inmueble esté desocupado por varios meses.
'El sector ha respondido no lanzando más unidades al mercado, lo que se vendió salió a construcción después de superar el punto de equilibrio', destacó Abuchaibe.
Para Ricardo Plata, presidente del Comité Intergremial del Atlántico, hace 10 años las personas recibían alrededor del 1% del valor del inmueble cada mes por concepto de arriendo. Y en la actualidad esa cifra está entre el 0,6% y 0,8%.
'Esta situación se debe a que hoy día hay una alta oferta de bienes por arrendar y la gente tiene que ajustar los precios de arriendo para hacer frente a la competencia', indicó.
Edgardo Sales, empresario del sector de finca raíz, explicó que tiene propietarios que están pidiendo por alquiler de bienes, con áreas de 200 metros cuadrados, no menos de $2.500.000. Estas propiedades pueden estar avaluadas en unos $1.200 millones, que finalmente 'golpean' a los dueños.
'Las altas administraciones están pasando por un momento difícil, ya que deben pagar –para los casos de apartamentos en edificios– los costos de los servicios públicos, el mantenimiento de ascensores y algo que rota mucho: el valor de las vigilancias y celadurías, costos que inciden en los cánones de arrendamiento', manifestó.
En algunos casos, los inquilinos de la inmobiliaria que gerencia Sales le han reconocido que no pueden pagar un millón de pesos de administración y tres millones de arriendo. 'Al dueño le toca asumir esos costos o bajar su arrendamiento para que los clientes puedan pagar el precio de la administración', añadió.
De acuerdo con Carlos Rosado, director de la Cámara Colombiana de la Infraestructura (CCI) seccional norte, el mercado de arriendos se va ajustando en la medida en la que la oferta va aumentado. Y también expresó que en Barranquilla hay una mayor oferta de vivienda, por lo que se 'genera más negociación de precios'.
Además, destacó que la clase media ha aumentado su poder adquisitivo, lo cual le ha permitido comprar casa en vez de arrendar. 'Este grupo muestra una preferencia por los estratos 5 y 6, sectores en donde cada vez más se construyen edificios con hasta ocho apartamentos por piso. Es decir, más inmuebles con menor tamaño. Eso aumenta la oferta tanto para quienes buscan lugar para vivir o invertir para arrendar', manifestó Rosado.
Casa propia
En opinión de Lina María Urrego, asesora de la Inmobiliaria Cia. Bienes y Servicios S.A.S., se está presentando un 'fenómeno' y es que los jóvenes de hoy prefieren pagar su propia casa. Por ello, optan por realizar un crédito en vez de ir a pagar un arriendo, y cuando deciden casarse ya tienen su apartamento.
Aseguró, además, que en el mercado hay apartamentos nuevos, pues 'mucha gente invirtió en proyectos'.
Según Urrego, la compra de apartamentos para alquiler 'ya no es tan buen negocio'.
Entre los principales motivos que tiene la gente para no arrendar está el hecho de que en la actualidad hay mayores opciones de crédito y prefieren para pagar dos millones de pesos en una cuota del préstamo y no gastarlo en un arriendo. 'Los jóvenes lo ven claramente como una inversión, una propiedad para su futuro', anotó.
Panorama en cifras
Uno de los efectos en los arriendos del país es la desaceleración que han tenido si se compara el primer trimestre de 2018 con el mismo período de 2017. Según cifras del Dane, el arriendo efectivo (que corresponde al pago que realizan los inquilinos por el alquiler de la vivienda) presentó una disminución al pasar de 1,44% entre enero y marzo de 2017 a 1,06% en el mismo período de 2018. Si bien esto responde a un manejo adecuado de la inflación, también puede explicarse por una sobreoferta en las viviendas a nivel nacional. Esto mismo lo puede identificar con la disminución de las licencias aprobadas para construcción en el segmento de vivienda.
'En Barranquilla veníamos de varios años de auge sostenido'
Evelyn Martínez, directora ejecutiva de la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, aclaró que los procesos de valorización se sustentan tanto en la existencia como en la disponibilidad de una demanda que justifica una oferta concreta y definida por estudios de mercado y proyecciones rigurosas y serias, las cuales son alimentadas por la estabilidad macroeconómica, la certidumbre de las instituciones públicas, el aumento sostenido del ingreso per cápita, las tasas de interés bajas y las facilidades para la adquisición de ofertas en el mercado.
'No olvidemos que veníamos de varios años de auge sostenido, al menos en Barranquilla', señaló. Y además explicó que aún así, la ciudad no está al margen de la contracción de la dinámica económica que vive el país, 'aunque las peculiaridades locales hayan definido sus efectos hasta sentirlos desde mediados del 2017, cuando la reducción de la demanda genera la existencia de un 30% aproximado de locales comerciales vacíos y una oferta suficiente de oficinas para los siguientes cinco años, cuya esperanza está en la reactivación económica a partir del segundo semestre del presente año'.
Martínez añadió que la ciudad presenta una ralentización en viviendas para estratos 5 y 6 (apartamentos). 'Para entender esta situación es necesario tener en cuenta la magnitud y el comportamiento de las variables macroeconómicas, las condiciones locales de inversión para propios y foráneos. Si bien la ciudad está viviendo un proceso de renovación urbana importante, también es cierto que es la que más paga a nivel nacional en una compraventa de inmuebles por los impuestos, tasas y contribuciones asociadas. Esto le puede restar competitividad', puntualizó.
'Sobreoferta para ventas y arriendos'
Para Silvia Padilla, presidenta de la Corporación Lonja de Propiedad Horizontal, de acuerdo con la información y estadísticas de los afiliados al gremio, son muchos edificios y conjuntos en los que existe una 'sobreoferta de inmuebles', tanto para la venta como para el alquiler, situación que desmejora el precio en el mercado, lo cual termina afectando el sector inmobiliario tanto en los inmuebles usados como en proyectos nuevos.
En el caso del alquiler de vivienda, Padilla indicó que ocurre un fenómeno y es que en ocasiones el mismo propietario termina desmejorando el valor del canon o asumiendo directamente el arriendo para no cancelar el 10% de la administración que se le cancela a la empresa inmobiliaria.
Ante la pregunta que si la existencia y disponibilidad para alquiler y venta está superando la demanda, Padilla considera que en Barranquilla se puede percibir claramente que es un hecho que sí se supera, lo que está creando un 'enfriamiento gradual' de este sector inmobiliario, lo cual podría suponer un obstáculo importante al crecimiento de este sector. 'Este enfriamiento podría ser la señal más clara de que el alza en los impuestos en este sector es suficiente para el inicio de frenar la expansión de la economía inmobiliaria en la ciudad'.
Considero que este tema amerita una corrección tanto en la especulación de los precios de la vivienda, como del arriendo.
