¿El arrendador o arrendatario, quién debe pagar por el arreglo de una humedad en la vivienda?

Sí usted es arrendador o arrendatario de una vivienda o inmueble, tenga en cuenta que existen deberes y derechos que deben quedar consignados en un contrato de arrendamiento. Sin embargo, a lo largo del cumplimiento del acuerdo se pueden presentar algunos inconvenientes que pueden generar cuestionamientos sobre quién tiene que hacerse responsable de solucionarlos.

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Uno de los casos más frecuentes que se registran en los inmuebles son daños por humedad, los cuales pueden generar enfermedades y también afectar electrodomésticos. Y es donde muchos se preguntan ¿quién debe asumir las reparaciones?

En la ley 820 de 2003 se establece la normativa sobre el arriendo de vivienda urbana en Colombia. En el capítulo 3 de la normativa se habla sobre las obligaciones de las partes, así como también sobre las obligaciones del arrendador y el arrendatario.

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1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.

Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.

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1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.

2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.

3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cue nta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes,

De acuerdo con el Ministerio de Justicia, en el caso de las reparaciones en inmuebles arrendados es importante determinar qué tipo de arreglo se va a realizar para determinar a quién le corresponde la obligación de realizar la mejora.

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1. Reparaciones indispensables o necesarias: son aquellas que se requieren para que el inmueble siga siendo usado y se mantenga en buenas condiciones, por ejemplo: cambio de las tuberías que producen filtraciones por ser muy viejas o de materiales que ya no se usan. Está reparaciones generalmente las debe hacer el arrendador, ya que es a él a quien le corresponde el mantenimiento, sin embargo usted como arrendatario podrá realizar los arreglos y tendrá derecho al reembolso del costo, para lo cual debe:

- Notificar al arrendador (lo más pronto posible) la necesidad de las reparaciones.

- Probar que las reparaciones no son por causa o culpa suya.

- Establecer que el arrendador una vez informado no realizó los arreglos de forma oportuna.

2. Reparaciones locativas: arreglos que se deben realizar para mantener el inmueble arrendado en el mismo estado en el que se recibió, por ejemplo: pintar la pared que está sucia, arreglar algo de la cocina que se rompió y que se entregó en buen estado; generalmente estos arreglos le corresponden al arrendatario (quien vive en el inmueble y paga una renta), ya que son causados por el uso.

En caso de que el deterioro se produzca por fuerza mayor, caso fortuito (hecho que no se puede evitar y tampoco se puede prever) o mala calidad de los materiales, el arreglo corresponde al arrendador.

3. Reparaciones útiles: al realizarlas se aumenta el valor del inmueble, por ejemplo colocar puertas de madera costosa. En estos casos el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras si antes de que se realizaran no dio su autorización, sin embargo el arrendatario podrá separar y llevarse del inmueble los materiales que haya utilizado, sin causar ningún tipo de daño.

Debe tener presente que como el contrato es ley para las partes, las estipulaciones que se contemplen en el mismo podrán modificar a quien le corresponde cada arreglo o reparación.

Teniendo en cuenta lo establecido en la ley, si la humedad no se produjo por mala práctica del arrendatario, debe ser el arrendador quien se encargue de reparar el inmueble; sin embargo, si el propietario se niega a realizar el arreglo, el artículo 1993 del Código Civil explica que: “el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones”.