Desesperados se encuentran algunos copropietarios de edificios en Barranquilla con la actitud de los administradores de sus inmuebles o del consejo de administración, que aprovechan su cargo para 'cometer abusos' o presuntas 'irregularidades', situación que según dicen ellos, los ha llevado a un desgaste emocional y patrimonial.
Rosa Uribe, quien vive en un edificio al norte de la ciudad, en el sector de Villa Santos, asegura que fueron muchos los inconvenientes con el administrador, entre ellos, una doble contratación y la firma de un contrato con una empresa de vigilancia por dos años cuando excedía el presupuesto aprobado. Estas quejas motivaron su cambio en agosto del año pasado.
La historia comenzó cuando ella se dio cuenta que en la Alcaldía, entidad que lleva el registro de representación legal de los administradores en los conjuntos residenciales, el contrato era a nombre de una firma, pero él además solicitó al consejo de administradores que le hicieran un nuevo contrato a título personal.
'Tenía doble contratación. El segundo contrato nunca lo registró en la Alcaldía, es decir, se le pagaba a él como persona natural y en la Alcaldía figuraba otra persona, lo que no está bien porque podría argumentar que a su firma nunca se le había pagado', dijo Uribe. Su temor resultó ser cierto, pues ahora presentó un requerimiento y está anunciando una demanda en la que exige el pago de cesantías, primas, vacaciones, entre otras prestaciones, con el argumento de que tenía un 'contrato laboral', cuando en realidad era de 'prestación de servicios'.
Los problemas
La manzana de la discordia de casi todos los edificios es el ruido que generan algunos vecinos. Este problema, lo padece la propietaria de un apartamento al norte de la ciudad en la que el administrador con sus familiares y amigos realizan fiestas hasta el amanecer.
'Hacen fiestas con mucho ruido desde las 9 de la noche hasta las 7 de la mañana, gritan que ellos son los que mandan en el edificio y aparte de eso la parte que me pertenece de parqueadero me la pusieron más pequeña para ellos meter sus carros', dijo la desesperada mujer, que no hay quien los controle.
Además terminaron con una deuda con los vigilantes de $30 millones y no se sabe 'que se hizo la plata', pues el edificio nunca lo han pintado.
'Nos tuvimos que afiliar a la Lonja de Administración de Propiedad Horizontal, quienes nos están asesorando. Ahora tenemos un nuevo administrador', expresó.
Ruby Angulo, quien vive en un edificio ubicado en la calle 68 con carrera 57 asegura que la administradora de la construcción también es la encargada de la contabilidad desde 2014, lo que según ella, no es permitido y aparte de eso desafilió al inmueble de la Lonja de Propiedad Horizontal donde solo pagaban 25.000 pesos mensuales y ahora pagan 400.000 pesos a una abogada externa.
Otra de las quejas de Ruby Angulo es que el reglamento dice que los fondos de la copropiedad deben ser manejados por el administrador y el propietario que designe la asamblea, pero 'estos fondos son manejados por tres propietarios y a la asamblea solo asisten seis de 26 propietarios y supuestamente llevan poderes que les otorgan los otros dueños que no residen aquí en el edificio'.
Sobre las quejas de Angulo, la abogada Leonor Bazza explicó que los nombramientos y los contratos que se han firmado en el edificio son estudiados y aprobados en la asamblea de propietarios, porque allá no hay consejo de administración.
Por su parte, la administradora del edificio María Paz Mejía aseveró que mensualmente presenta informes de los dineros que ingresan y salen del edificio y los circula a todos los propietarios y hasta la fecha no ha recibido ninguna reclamación relacionada con algún manejo y los cheques son firmados por los tres propietarios que asignó la asamblea.
Recientemente la Lonja de Propiedad Horizontal del Atlántico, en cabeza de su presidente Silvia Padilla Zárate expresó que es 'alarmante' el alto índice de consultas y de quejas (100 en el primer semestre del año) de los propietarios, afiliados y no afiliados, debido a las 'actuaciones irregulares' de algunos administradores de edificios.
Padilla pidió abrir un debate sobre este tipo de situaciones, que atentan contra la vivienda legal y constitucionalmente amparada.
¿Qué hacer?
De acuerdo con lo establecido en el decreto 941 de 2017, la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público es a quien le corresponde ejercer las funciones en materia de propiedad horizontal las cuales se encuentran enmarcadas en el registro de la misma, su representante legal y revisores fiscales.
Henry Cáceres, secretario de Control Urbano y Espacio Público, señala que la Ley de Propiedad Horizontal, no establece ninguna facultad a la autoridad administrativa de intervenir en los conflictos que surjan entre los propietarios de los bienes privados de los edificios o conjuntos residenciales, o entre ellos y el administrador, el consejo administrativo o cualquier otro órgano de dirección de la persona jurídica.
Sin embargo, destacó que la dependencia a su cargo ha realizado capacitaciones en propiedad horizontal para fortalecer el conocimiento de los administradores, aportando de esta manera 'un grano de arena al proceso'.
La abogada Leonor Bazza considera que se deben realizar cursos para las personas que viven en propiedad horizontal para que aprendan a convivir en comunidad. 'Todos tenemos el mismo derecho, pero si al momento de opinar gana la mayoría, eso no quiere decir que me vulneran el derecho porque pienso diferente', precisó.
Santander Barraza, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Barranquilla asegura que en la ciudad existen tres agremiaciones de administradores de edificios, las cuales están en constante verificación, control y auditoría y apoyo para que sus más de 400 miembros cumplan adecuadamente con sus funciones y no se vulnere, ni se realicen manejos indebidos en las propiedades a su cargo.
Fernando Blanco Manotas, quien desde hace 47 años se dedica a la administración de edificios, asegura que a lo largo de los años ha encontrado que uno de los inconvenientes es que los copropietarios de los inmuebles no se quieren capacitar.
'Las firmas constructoras antes de entregar sus apartamentos deberían capacitarlos acerca de la convivencia en la propiedad horizontal, porque si bien es cierto que en una casa se puede hacer lo que uno quiera en un apartamento no. En una propiedad horizontal la persona es dueña de un vacío porque él comparte el piso, el techo y las paredes y por eso son necesarias las reglas de juego que están claras en la Ley 675 de 2001, pero que los copropietarios no han querido entender y hay momentos en que los administradores nos encontramos solos y vienen estos inconvenientes'.
En opinión del abogado David Barrios, cuando suceden este tipo de situaciones, que los copropietarios se sienten engañados por parte de algunos administardores, lo primero que hay que mirar es si falta comunicación entre los copropietarios, el consejo y la administración para poder aclarar el problema, porque en el evento en que todo este claro no existe lugar donde puedan ir a quejarse o a interponer algún tipo de quejas con las acciones del administrador, para eso existe lo que llamamos el procedimiento civil y penal.
'Si hay algún fraude para eso existe la ley que está completa para poder ejercer cualquier tipo de acción. La ley está en mora de una reforma, ajustada a la realidad y por el crecimiento que se ha dado en la propiedad horizontal. El copropietario debe saber que el reglamento de propiedad horizontal está incorporado en las escrituras'.
Proyecto de Ley
Para quienes se sienten afectado no todo esta perdido. En el Congreso de la República cursa el proyecto de Ley No 131 de 2016 'por medio del cual se crea el registro único nacional de unidades de propiedad horizontal y se modifica la ley 675 de 2001', precisamente para tratar de resolver algunas situaciones que se vienen presentando, y que la actual normatividad no regula como son los conflictos de carácter interno que surgen en las copropiedades.
Con el nuevo proyecto se busca dotarlos de herramientas necesarias para garantizar los derechos vulnerados. El proyecto es de iniciativa de la representante a la Cámara Olga Lucía Velásquez Nieto.
La gerencia en la propiedad horizontal: Carlos Pertuz
Se requieren conocimientos gerenciales para el manejo de la persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal. Hoy en su mayoría, los administradores se encuentran capacitados para desarrollar su labor con lujo de detalles. En la ciudad de Barranquilla administran personas conocidas por su gran experiencia, liderazgo y honestidad, que se constituyen en un ejemplo para las nuevas generaciones de administradores, corresponde entonces a los órganos de administración acudir a ellas, aplicando un mínimo de diligencia en verificar las referencias de quienes van administrar su patrimonio.
Desafortunadamente estamos atravesando una crisis en la pérdida de confianza en las instituciones –y en toda actividad humana, profesional, etc.– hay quienes defraudan a sus pares con efectos negativos para la sociedad, pero eso no se traduce en que todos violan los principios básicos y la línea de conducta sea la deshonestidad.
El derecho penal como último recurso: Donaldo del Villar
Con ocasión de los variados problemas que presentan las administraciones de propiedad horizontal en algunos inmuebles, motivo de recientes noticias, el enfoque jurídico debe considerar al derecho penal como el último recurso para dirimir estos conflictos. No obstante, las graves conductas documentadas, cuando trascienden el mero incumplimiento contractual –como por ejemplo, apropiación y desvío de dineros, celebración de contratos fraudulentos, recibir obras inconclusas o defectuosas de manera deliberada, sobrefacturación de bienes, presentar gastos inexistentes, alterar comprobantes de pago o de cobro en la contabilidad, modificación e inscripción de reglamentos de propiedad espurios, administración fraudulenta, entre otra serie de conductas que revisten características delictuosas– darían lugar a la acción penal.
